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“热销”只是表面 带你看看热销盘真实成交

时间:2021-09-28 05:35 来源: 作者: admin 点击:

  金九银十作为楼市传统销售旺季,其市场“含金量”也备受关注。今年,广州不少楼盘在8月底就开始抢跑金九银十,各种销售现场人头涌涌的照片也纷纷出现在公众视野。不过,记者从阳光家缘上了解到,其实部分楼盘业绩存在“充水”现象,房企对外宣称的销售数据和网签数据不符。而开放商方面表示,这主要是网签数据滞后导致的。

  号称销售情况:广钢新城首个楼盘中海花湾壹号9月19日开盘,住宅户型为80~160平方米的两房至四房。开发商称开盘当天成交约400多套,去化七成,洋房均价位3.1万元/平方米,金额约12亿元,创下广州楼市单日销售记录。由于VIP客户需求量较多,现场还临时加推了B8栋部分房源。另外,中海花湾国际也同时推出B1栋精装国际公寓,户型包括38~50平方米两房和70平方米四房。

  记者调查:截止到9月22日,该盘在阳光家缘上网签4套,网签价格为30298元/平方米。

  记者调查:御金沙销售业绩不错是业内所公认的事实,但是否是销量冠军,还得用数据说话。根据阳光家缘网数据统计,御金沙近一个月(8月23日~9月22日)的销售套数为118套,遥领先于深业江悦湾、星汇金沙等楼盘,成为这个月的版块销量冠军。但记者发现,该销售人员口中所说的“一直”是销冠一事,则有所出入。2015年上半年,御金沙共网签350套,销售金额约为8.7亿元。从网签套数来看,深业江悦湾以及星汇金沙都超过了御金沙;不过御金沙的销售金额则高于前两名,成为冠军。而2014年一整年,御金沙不管是从销售额还是从网签套数上来看,都仅能排在版块第四名的位置,离冠军宝座还有很大一段距离。

  开发商说法:御金沙项目媒体负责人认为,销售人员所说的销冠,或许指的是从7月底至今的销售数据,但由于他们也不能百分之百确定数据属实,所以在接受各媒体采访,都没有提到“销量冠军”这个字眼。

  买家群体:业主多为二次置业,改善型买家和白领,以及有小孩的家庭居多(项目配套建设幼儿园、小学,以及初高中)。

  专家分析:中原地产项目部经理黄韬认为,御金沙在整个金沙洲板块应该是属于中上水平的楼盘,目前的销售水平一直比较稳定。他预计该楼盘的销量会保持平稳上涨的态势。

  号称销售情况:招商地产有相关人士此前曾表示,位于番禺的金山谷项目应该会是今年番禺的区域销冠。而今年7月,一条标题为“单盘销售12亿 招商金山谷超额完成上半年业绩”的新闻稿在网媒发布,稿件中写到:“2015年上半年总销售金额12亿元,同比增加270%,超额完成上半年的业绩目标。”而其销售套数则为477套,面积为73857平方米。

  记者调查:根据阳光家缘网签数据统计,招商金山谷今年上半年共售出455套,销售总额为10.75亿元,而销售总面积则为68752平方米。数据略有出入。而从今年1月1至9月22日的番禺网签数据来看,金山谷以553套排名第三,而广州亚运城和万科欧泊则分别以1029套和556套位居冠亚军。招商金山谷想要赶超广州亚运城,还有点难度。

  该楼盘号称三度开盘三度“日光”:4月25日首次开盘,220套Loft产品以1分钟卖6套的速度售罄;5月1日二度开盘,60套货量仍当天售罄;6月25日推出3号楼少量珍藏单位,仅15分钟卖完。

  记者调查:记者查阅阳光家缘网数据,截止到9月22日,天龙心水180000该楼盘近半年成交了341套,成交均价位12498元/平方米。其中4月成交了65套,5月成交量最为集中,为241套,其它月份均有少量成交。记者发现网签数据跟前三次开盘成交数据基本吻合,但是9月18日开盘后截止到9月22日,仅成交了3套,成交均价为14752元/平方米。

  专家分析:合富房地产经济研究院院长龙斌表示,南沙区的区域价值、发展前景大家都可以看到,如果一个楼盘位于南沙区,又在南沙自贸区核心区域内,那么该盘的价值会非常凸显的。未来南沙人口增多,特别是南沙吸引的高端人群也会增多,那么一些舒服的小户型还是会有一定的需求,而不少投资者购买南沙商业性质公寓正是看中其未来发展前景以及其自身投资价值。

  号称销售情况:位于海珠区的天誉半岛花园于8月20日推出楼王A3栋,面积为250~440平方米(建筑面积)的一线万元/平方米。此外,项目在售一期253平方米的N+1江景户型尾货,带装修均价为3.6万~3.7万元/平方米。该项目负责人潘先生告诉记者,天誉半岛花园楼王组团首批推出了80多套,一个月的时间里成交了30多套,总金额共4个亿。

  记者调查;记者在阳光家缘上看到,从8月22日到9月21日为止,该楼盘共网签了11套,均价为35721元/平方米。另外还有404套未售,对于目前市场来说可谓压力不小。

  专家分析:方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,该项目销售“压力山大”,首先广州目前消化得最好的都是144平方米以下的中小户型,144以上的大户型积压非常严重,占广州总库存的50%以上;其次,目前广州有限购政策,能买江景豪宅的买家一般都已经是多次置业者,而非刚需,所以这类买家多数都已经没有购房指标;再有总价门槛太高,目前广州住宅销售500万左右是一个门槛,超过价格的产品销售都非常缓慢,由于经济不景,澳门九龙马报,产生富豪的速度跟不上豪宅产品生产的速度。

  中原地产项目部经理黄韬表示,开发商业绩数据不一致有以下几种原因:一是计算方法或者标准不一致,有些开发商还可能把认筹的人数也算近销量里;第二则是还存在开发商违规销售的情况,在项目还未拿到预售证之前就已经开卖,然后还对外宣传售出多少套;第三个原因则在于,销售业绩好,会产生一种品牌效应,对买家而言,会更具备吸引力。

  黄韬也提到,虽然阳光家缘网的数据比较权威,但也有缺点。第一是在时间上会滞后;第二是不细致,所有的数据都是非常笼统,并不会对热门板块,或者销售人群等等做出分析。所以他建议在进行数据分析时,可以多对比不同的数据来源,以获得最真实准确的信息。

  方圆地产首席分析师邓浩志表示,今年“金九银十”的开局,在楼市利好政策不断之下,此前业界普遍对成交大幅增长抱有较大的期望,但刚过去的几天成交量并没有明显的放大,个盘成交基本维持7、8月份相对平稳的态势,许多待推新盘也尚未入市,市场对8月底的多项利好刺激政策反映平淡。

  他认为,成交量低于预期很可能是受股灾影响流动性所致,情况有点类似7月中下旬股市致楼市成交出现急刹车。预计受整体推货量增加影响,9、10月份全市成交量会比7、8月份有所放大,但单项目成交放大可能并不明显。而楼市未来前景需要密切关注股市及经济基本面的变化。最近刺激楼市政策或降息降准等对楼市影响效果似乎越来越弱,并不是审美疲劳,而是市场因股市导致流动性的不足,刚需购房交易被迫延后,而经济复苏前景不明朗、人民币贬值等多重因素叠加也使得投资者相对谨慎。

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